企业和个人的负债率已到极限如何承受房价下降的风险
2018-04-17 09:24:51
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企业和个人的负债率已到极限 如何承受房价下降的风险

如果大家有所注意的话,会发现从去年下半年开始,有两个以前不大听说的词突然频频见诸报端,这就是“去杠杆”和“债务危机”两个词,这两个词是相互联系的,并且都与房地产的状况密切联系,这两个词相辅相成地说明了一个道理,就是债台高筑,危机就不可小视。这两年首先提起来的是政府去杠杆,这个问题,各地已经行动起来了,并且初见成效,还有一个是企业去杠杆,这个问题,我们从万达现象中表现的清清楚楚,还有一个就是个人去杠杆,这从提高首付比例,提高贷款利率已经间接说明了。

关于债务方面,高杠杆是高债务形成的重要原因之一,统计数据表明,去年的债务情况是,包括政府的债务、居民的债务和非金融企业的债务加在一起差不多是GDP的250%,二百五这个数字确实够愣的。去年底包括地方和中央政府的总债务是29.95万亿元人民币,GDP是80多万亿元,占比约36%。企业债务有130多万亿元,占GDP的160%左右,这个量是非常大的。

事实上,自2013年以来,房地产业的不良贷款规模增长较快,随着调控政策持续发力,房地产市场的调整幅度将会不断增加,预计2018年不良贷款率将达到1.5%左右。因为前几年国内平均首付比例普遍在30%以上,只要房价不出现比较大幅的下跌,银行按揭贷款的安全性还是比较高的。但是,部分房地产企业的负债率比较高,风险就比较大了。

据统计,全国前十大地产公司平均负债率已经到了 79.6%——每 1 亿的资产,就对应 7960 万的债务。房地产公司向银行借钱买地、造楼,造好了抵押给银行借钱接着造,循环往复。地产公司有大量预收款,这也是资产负债率偏高的重要原因。其中的风险在于,企业这个过程中积累了大量债务。比如融创借款达 1800 亿元、公司帐面现金却只有 924 亿,资产负债率达到 91.92%。即使是万科这样的稳健性开发企业,资产负债率也高达 82%。如果房价出现较大幅度下跌,再加上政策限购的叠加效应,让市场交易量陡降的话,房企的资金链就很可能会出现断裂。

当然,我们知道,对开发企业来说,负债不等于净债务,因为预售房款计入负债科目,只有交房以后才能计入收入科目。不过,由于实行封顶预售政策,并且预售房款不是全款,因此,债务风险并不会因为预售房款而有太大的变化。最新统计显示,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。2017年,63家上市房企的平均负债率为78.6%,比上年上升1.9个百分点。其中,有18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。 房企负债率不断攀升,意味着风险不断加大。

2016 年,融创公司的净负债率从 2015 年的 75.9% 上升至 121.5%。去年收购万达部分资产后,净负债率达到 260%。融创希望接下来加快销售速度,但在史上最严格调控下,在很多城市可能实现不了融创预期的计划价格,这必然回并带来新的债务风险。净负债率最高的云南城投曾经达到 543%,这类似的情况肯定不是孤立事件。目前有一个普遍的看法,就是房地产已经把经济绑架,政府不会允许房价真的下跌。从以上数据,我们可以看出,累积效应已经远远超过极限,即使是政府真的不想让房价下降,唯一的办法就是继续容忍负债率增加,这可能吗?让火药库越来越大!

  在2017年年末多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下,开发企业普遍面临资金链压力,各家房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金,以缓解资金紧张的矛盾。过去从银行贷款方便得像从自己口袋掏钱,现在已经明显收紧,信托等融资手段也受到严格约束,无法再像过去那样大规模融资。房企纷纷拓宽融资渠道,多家房企寻求海外融资渠道。但是,对于一些规模不大中小房企来说,其他途径都很难,有些开始转向地下金融组织,通过高利贷方式融资,从而让风险进一步扩大。民间借贷资金是一把双刃剑,可以帮助企业弥补短时间的现金流缺口,但是如果市场风向变化,民间借贷的风险就会迅速暴露出来。

数据显示,中国家庭部门贷款与居民储蓄存款的比率,已经由2007年的25%左右上升至目前的60%以上。而中国的家庭部门年度新增贷款与年度新增存款的比率,则由2005年至2007年期间的年均50%上升至2014年至2016年的97%。2016年更是一个转折点:中国当年出现了家庭存款增量逐渐低于家庭贷款增量的现象。

数据显示,我国家庭杠杆率逐年攀升,2006~2016年杠杆率从11%上升至45%,2017年9月底更达到50%上下,10年间增长3倍。而根据摩根大通的预计,2020年中国家庭杠杆率或将进一步上升至61%。中国的家庭负债总量在2017年9月来到了5.9万亿美元(合约38.9万亿人民币),比起十年前,总额增加了十倍以上。而从居民家庭债务占中国GDP比例看,自2008年全球金融危机至今,十年来,居民债务从不到GDP的20%,上涨到45%以上。在消费性贷款中,以住房贷款为主的中长期贷款占了近80%,总量巨大,家庭负债率的大幅上升,表面上资产数百万,实际是一身债务,当房价变动下跌,就自然形成一个庞大的负翁群体。那些通过向父母、亲戚、朋友借钱凑首付的购房者,应该是中国家庭中杠杆率最高的群体,房价出现波动,这部分人发生家庭债务风险最大。(文/马跃成)

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