到底谁是房价上涨的推手?是土地价推涨房价?还是房价带动地价上涨?
2018-04-07 20:31:37
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到底谁是房价上涨的推手?是土地价推涨房价?还是房价带动地价上涨?


一般来说,是这样的,房价里面包含了土地成本,所以成本增加,自然房价也要各跟着上涨。这几年的情况是,地王频现,楼面土地价不断创新高,房价也出现了持续上涨的情况。

但是,我们知道,我国还是一个发展中国家,目前楼市出现的情况确实比较疯狂。房价增长太快了。按说,征地价格,肯定要考虑房价的成本,比如说,当期房价只有1万元/平米,楼面地价不能超过5千元才能行,否则其他成本就没有办法消化了。但是,我国楼市的情况不是这样,区域房价只有1万元每平米,征地的楼面价格竟能炒高到1.2万元每平米,就是说,如果按照当期的房价销售,开发商不但不能挣钱,他们还要赔上一倍的钱,就是人们说的面粉贵过面包的情况,经常发生。

但是,开发商不是傻子,他们会采取各种办法,炒高房价,比如前年西三环的一块地,招标土地楼面价格达到7万元每平米,而同区域的二手房价不到5万元每平米。

如果开发商按照现实的二手房定价,土地成本和开发、销售成本就要赔上至少3万元每平米。但是,开发商算账的方式是,把房价定在了15万元每平米,这样开发商的成本即使达到10万元每平米,仍然有5万元每平米的盈利空间。当然这是开发商的精明之处,也是一厢情愿。房子能从不到5万元卖到15万元吗?有人会说,这不是异想天开吗?把购房人当成傻子了吗?

这里其实是一个人们关心的问题,到底是土地价格推高了房价?还是房价带动了土地价格的上涨?一般商品市场是供求关系决定房价,但是,中国的房市,购房者没有定价权,只有被动接受的份,所以,这个才是房价总是上涨的原因。开发商定高了,你也就只能被动接受。而在这种情况下,房价的制定基本上不考虑供求靠关系,也不考虑成本,只与市场的预期有关。所以,对开发商来说,就是拼命推高房价预期,典型的办法就是高价拿地,这个师,最好的说服大家房价要涨的理由。如果,你说建造成本推高,别人都知道,刚擦钢材水泥都在降价,你说人工成本涨价,别人一算,人工成本根本没几个钱。所以,就高价拿地,这个理由就充分了,还能把高房价的责任推给政府承担。

当然,高房价还有一个重要原因,就是中国楼市,基本上是一个投资市场,而投资市场是由投资者主导的,投资者的目标是不断提高增值,而不大关系价格,价格高低与盈利没有关系,只有价格差决定了利润的多少。所以,投资者也是追捧高房价。在同等基础成本价格定基础上,房价定的越高,投资者的利润也就越大。

当然,中国楼市,还是一个政策市。最近出台的一系列调控政策,正在改变这个面貌。共有产权房的形式,直接把周边区域房价降下来了。按照房子是住的,不是炒的的理论,房价就没有疯狂上涨的可能性了,土地资源由政府控制,完全有办法控制土地成本,自然房价也就没有了上涨的动力。(文/马跃成)

谁是房价上涨的推手?是土地价推涨房价?还是房价带动地价上涨?

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