期待房产税大降房价 让炒房暴富一去不复返

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中国的房产税迟迟不能开征，主要是中国的房产税比较复杂，既有结构性的问题，也有历史因素，还有人文感情的原因。国外的房产税比较简单，主要用于满足地方政府提供公共服务的开支，如教育、医疗和社保等，受益的主体和纳税主体高度一致，因此，征收房地产税是自然的选择。并且收支公开，让当地人民受益，所以没有什么障碍和困难。中国的房产税，人们质疑其土地公有性质，凭什么要收税？还有就是既然收了70年代土地出让金，凭什么还要再征收一次房屋土地税？当然，你征收这个税的用处是什么？谁来监督？怎么审计？但是，这些年的研究，关于房产税的法理基础和逻辑关系也是逐步清楚了。比如，原来讲是房产税，现在改叫房地产税，并且规定了房产税是属于地方税种，在今年的两会上，关于房产税的工作进度有了明确的说法，就是进入法律程序，具体一点就是人大议事日程要完成一读程序。

目前我国有关的房地产税种主要在土地转让环节和交易环节征收。主要税费包括契税、增值税和企业/个人所得税。在土地开发中，地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税。目前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税。除此之外，还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用，都和房地产税有关。新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调整，以求更合理地反映房地产市场的税收结构。

关于房产税的目的这次说的比较明白，就是调节收入分配、筹集财政收入，并有助于逐步形成房地产市场的长期调控机制。以往对房产税的解释都是整合规范房屋交易环节的各种税率，不敢说，房产税的上述三个功能。虽然这三个功能是房产税的基本属性，但是，有些人总是强调，房产税没有降房价的作用，还有人说，开征房产税，是羊毛出在羊身上，最后会导致房价的上涨。但是，今年这个事情弄清楚了。调节收入分配，就是逐步去除人们通过买卖房产造成的巨大收入差距，买一套房一夜成为百万富翁。一次跟不上买房潮，就永远被排除在社会发展的主流之外，现在不买房、一年又白忙。一朝当业主，年年做房奴。特别是当前，面临巨大的金融危机压力，房地产的保值增值问题犹如利剑选在人们头上。

就筹集财政收入的功能来说，这些年，土地出让成为弥补地方政府财政缺口的重要的收入来源，并且每年增长。数据显示，2017年土地出让总金额为40632万亿元，同比增长38%。土地出让金收入占财政收入的比重约40%，其中江西、重庆、江苏和安徽的占比甚至超过60%。随着城市的建设发展，新增土地规模会逐步受到控制，拆迁成本的上升也使得地方政府从土地出让中获得的收益比重会趋于下降。未来房地产税开征之后，土地招拍挂问题怎么解决？土地收入与房地产税的关系，以及如何处理相关平衡问题，是当前值得研究的问题。

2015年，美国房地产税占地方政府税收72.1%，是第一大税收来源；而日本房地产税占市町村级税收近40%，是地方税收的第二大来源。对我国来说，在房地产存量市场越来越大的现实条件下，通过征收房地产税，可以促使地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政的情况。但是，在我国，按照这个比例肯定是行不通的。不能说，房地产税征收了，地王还是频频出现！房产税交了房价还是居高不下。如果说，卖地款进了地方政府财政，房产税的收入又装进了财政的腰包，这个逻辑就违背了开征房产税的合理性。国外多数是市场经济国家，多是小政府大社会的构架，因此，财政收支状况和结构与我国不同，我国的地方政府如果按照以房产税为主的结构，显然是没有办法运行的。目前来看，在逐步减小土地财政压力的基础上，房产税也只能是地方财政的一个补充。随着市场经济发展和政府职能改变，地方财政收入结构也会越来越合理。

目前看，人们对房产税的期待主要是降房价的作用，最期待的就是首套自住房免征，最支持的就是对多套房累计增加，严厉打击炒房行为，让住房不炒的基本原则切实得到贯彻执行，并且成为长久的调控机制。（文/马跃成）

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